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El mercado de rehabilitación de viviendas en España atraviesa un momento de crecimiento histórico impulsado por ayudas públicas, nuevas normativas energéticas y la presión del mercado inmobiliario.
Las cifras de 2024 confirman que este sector ha superado todas las expectativas, con un incremento del 117% en viviendas visadas para gran rehabilitación desde 2019, lo que convierte a esta actividad en una oportunidad de negocio muy atractiva para emprendedores del sector de la construcción.
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La rehabilitación de viviendas en España vive una expansión sin precedentes, con un crecimiento del 117% en cinco años y previsiones de alcanzar 300,000 viviendas rehabilitadas anualmente para 2030.
Este análisis examina las tendencias clave del sector, desde los costes regionales hasta las oportunidades de negocio que surgen de las nuevas normativas energéticas y los fondos europeos Next Generation.
| Aspecto Clave | Datos 2025 | Tendencia |
|---|---|---|
| Viviendas rehabilitadas (2024) | 55,473 unidades | +47% vs 2023 |
| Coste medio reforma integral | 60,000€ - 130,000€ | Varía por región |
| Ayudas públicas disponibles | 40% - 100% del coste | Fondos Next Generation activos |
| Principales motivaciones | Eficiencia energética | Normativa cada vez más exigente |
| Regiones líderes | Cataluña, Andalucía, Valencia | Concentración en grandes ciudades |
| Perfil cliente principal | 25-44 años, clase media | Búsqueda de confort y ahorro |
| Previsión crecimiento 2025 | +2,4% | Moderación tras el boom |
¿Cómo ha crecido el volumen de rehabilitaciones en España en los últimos cinco años?
El número de viviendas visadas para gran rehabilitación en España ha experimentado un crecimiento espectacular del 117% desde 2019, alcanzando las 55,473 unidades en 2024.
Este incremento del 47% respecto a 2023 supera ampliamente los objetivos marcados por la Estrategia de Rehabilitación Energética de Edificios (ERESEE) tanto para 2024 como para 2025. La superficie destinada a rehabilitación residencial también ha aumentado un 73% desde 2019, consolidando 2024-2025 como los mejores años del último lustro en este sector.
Las previsiones para 2030 son aún más ambiciosas, con un objetivo de 300,000 viviendas rehabilitadas anualmente, lo que representa una oportunidad de crecimiento sostenido para las empresas del sector. Esta tendencia alcista se debe principalmente al impulso de los fondos europeos Next Generation y al endurecimiento de las normativas energéticas.
Para las empresas de reformas, estas cifras representan un mercado en expansión con demanda garantizada en los próximos años.
¿Por qué los propietarios españoles rehabilitan sus viviendas en 2025?
La reducción de costes energéticos se ha convertido en la principal motivación para acometer rehabilitaciones, impulsada por el ahorro en facturas y la revalorización del inmueble.
El acceso a subvenciones públicas representa otro factor decisivo, ya que las ayudas gubernamentales y los fondos europeos Next Generation han hecho económicamente viable proyectos que antes resultaban inaccesibles para muchas familias. Estas ayudas pueden cubrir entre el 40% y el 100% del coste de la actuación.
La búsqueda de confort y modernización también motiva a los propietarios, especialmente la necesidad de mejorar el confort, la seguridad y la accesibilidad del hogar, así como adaptar los espacios a nuevas necesidades como el teletrabajo y los espacios multifuncionales.
Finalmente, la revalorización patrimonial y la sostenibilidad impulsan a propietarios interesados en incrementar el valor de su vivienda y contribuir a la sostenibilidad ambiental y urbana, especialmente en un contexto de creciente conciencia ecológica.
¿Qué tipos de reformas son las más demandadas actualmente en España?
- Aislamiento térmico y acústico: Instalación de SATE (Sistema de Aislamiento Térmico Exterior) y sustitución de ventanas por modelos eficientes que mejoran el confort y reducen el consumo energético.
- Modernización de cocinas y baños: Renovación integral de estos espacios, incorporando electrodomésticos eficientes y diseños funcionales adaptados a las necesidades actuales.
- Sistemas de climatización eficiente: Instalación de aerotermia, geotermia e integración de energías renovables que garantizan confort térmico con menor impacto ambiental.
- Fachadas ventiladas y mejora estructural: Actuaciones que mejoran tanto la eficiencia energética como la seguridad estructural del edificio, incluyendo la implementación de ascensores y eliminación de barreras arquitectónicas.
- Domótica e integración tecnológica: Crece la demanda de soluciones inteligentes y sistemas de control de consumo que permiten gestionar eficientemente los recursos del hogar.
¿Cuánto cuesta rehabilitar una vivienda en España según la región?
Los costes de rehabilitación varían significativamente entre las diferentes comunidades autónomas españolas, reflejando las diferencias en precios de materiales, mano de obra y demanda local.
| Región | Coste por m² (€) | Vivienda 100m² (€) |
|---|---|---|
| Madrid | 900 - 1,300 | 90,000 - 130,000 |
| Cataluña/Barcelona | 800 - 1,250 | 80,000 - 125,000 |
| Valencia | 800 - 1,250 | 80,000 - 125,000 |
| País Vasco/Bilbao | 800 - 1,000 | 80,000 - 100,000 |
| Andalucía/Sevilla | 700 - 1,000 | 70,000 - 100,000 |
| Promedio nacional | 800 - 1,250 | 60,000 - 125,000 |
| Zonas rurales | 600 - 900 | 50,000 - 90,000 |
¿Cuál es el perfil de los clientes que más rehabilitan en 2025?
El rango de edad dominante se sitúa entre los 25 y 44 años, especialmente personas que buscan mejorar su calidad de vida o adaptar la vivienda a las necesidades familiares.
En términos socioeconómicos, predomina la clase media y media-alta, aunque gracias a las ayudas públicas hay una creciente incorporación de familias con renta más baja que pueden acceder a rehabilitaciones subvencionadas. Este perfil incluye tanto propietarios de primera vivienda como inversores que buscan revalorizar sus propiedades.
Un segmento en crecimiento son los propietarios de segunda residencia que buscan modernizar y revalorizar viviendas heredadas o de uso vacacional, especialmente en zonas costeras y rurales con potencial turístico.
Este es justamente uno de los aspectos que desarrollamos en detalle en nuestro plan de negocios completo para abrir tu empresa de reformas.
¿Cómo influyen las ayudas públicas en el mercado de rehabilitación?
Las ayudas públicas han sido el motor principal del crecimiento del sector, cubriendo entre el 40% y el 80% del coste de la actuación, e incluso el 100% en casos de vulnerabilidad económica.
Los fondos Next Generation EU han movilizado más de 3,800 millones de euros, convirtiéndose en un elemento esencial de la demanda con el objetivo de rehabilitar hasta 510,000 viviendas antes de 2026. Estas ayudas se gestionan principalmente por las comunidades autónomas, creando un marco descentralizado pero coordinado.
Los incentivos fiscales, como las deducciones de IRPF que pueden alcanzar hasta el 60%, representan otra palanca importante para la dinamización del mercado, haciendo más atractivas las inversiones en rehabilitación energética.
Para las empresas del sector, conocer estos programas de ayudas y saber asesorar a los clientes sobre su tramitación se ha convertido en una ventaja competitiva fundamental.
¿En qué regiones hay mayor actividad de rehabilitación en 2025?
Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana lideran tanto la inversión como el número de viviendas rehabilitadas, seguidas por la Comunidad de Madrid y Galicia.
En términos relativos, La Rioja, Madrid y Murcia destacan por el mayor porcentaje de superficie rehabilitada en relación a su parque de viviendas total, mostrando una mayor intensidad de la actividad rehabilitadora. Las grandes capitales y zonas urbanas concentran la mayor parte de la actividad debido a la demanda de calidad y la presión poblacional.
Las zonas costeras del Mediterráneo también muestran una actividad significativa, impulsada tanto por la rehabilitación de primeras residencias como por la modernización de viviendas vacacionales y de inversión.
Esta distribución geográfica determina las oportunidades de mercado para las empresas de reformas, que deben considerar tanto el volumen como la intensidad de la demanda en cada región.
¿Cómo afectan las nuevas normativas energéticas al sector?
A partir de 2024, acceder a las ayudas públicas exige acreditar una mejora energética de al menos el 30%, lo que ha generado una ola de rehabilitaciones enfocadas en reducir consumo y emisiones.
El endurecimiento del Código Técnico de la Edificación y la Directiva Europea de Eficiencia Energética obliga a incorporar energías renovables, aislamientos avanzados y materiales sostenibles en todas las actuaciones. Estas normativas no solo afectan a las rehabilitaciones subvencionadas, sino que establecen estándares mínimos cada vez más exigentes.
No cumplir estas normativas puede limitar la comercialización de la vivienda y su acceso a financiación, creando una presión adicional sobre los propietarios para actualizar sus inmuebles. Para las empresas de reformas, esto implica la necesidad de especializarse en soluciones energéticamente eficientes.
Las certificaciones energéticas se han convertido en un elemento clave del valor inmobiliario, incentivando rehabilitaciones que mejoren la calificación energética de los edificios.
¿Qué empresas lideran el sector de rehabilitación en España?
El sector está dominado por grandes constructoras que operan tanto en obra nueva como en rehabilitación, apostando por la sostenibilidad e industrialización de procesos.
| Tipo de Empresa | Ejemplos | Especialización |
|---|---|---|
| Grandes constructoras | Acciona, Ferrovial, FCC | Proyectos integrales y urbanos |
| Empresas especializadas | Avintia, Constructora San José | Industrialización y sostenibilidad |
| Reformas residenciales | MDF Construcción, Bagés | Gestión integral de reformas |
| Empresas regionales | Decorance, empresas locales | Mercado local y especialización |
| Nuevos entrantes | Startups tecnológicas | Digitalización y nuevos modelos |
| Cooperativas | Modelos colaborativos | Rehabilitación social |
| Autónomos y pymes | Empresas familiares | Proximidad y especialización |
¿Cómo influye el mercado inmobiliario en la demanda de rehabilitaciones?
El continuo encarecimiento de la vivienda, con subidas estimadas del 8-10% en 2025, y la escasez de obra nueva impulsan la rehabilitación como alternativa para acceder a vivienda de calidad.
La modernización de viviendas permite poner en el mercado unidades que estaban cerradas o en mal estado, mitigando parcialmente la presión sobre los precios en el alquiler y la compra. Esta dinámica es especialmente notable en centros urbanos donde el suelo es escaso y caro.
La actividad de rehabilitación se orienta cada vez más hacia suplir la insuficiencia de la oferta nueva y actualizar el envejecido parque inmobiliario español, gran parte del cual fue construido antes de las normativas energéticas actuales.
Para los inversores inmobiliarios, la rehabilitación se ha convertido en una estrategia de revalorización patrimonial más rentable que la compra de vivienda nueva en muchos casos.
¿Qué tecnologías y materiales innovadores marcan las tendencias de 2025?
El sector experimenta una revolución tecnológica con el aumento del uso de materiales sostenibles como madera certificada (CLT), hormigón y acero reciclado, y aislamientos naturales.
- Tecnologías constructivas avanzadas: Impresión 3D, módulos industrializados y prefabricación que reducen tiempos y costes de obra
- Materiales innovadores: Aerogeles para aislamiento, materiales hidrocerámicos, sistemas de fachada ventilada de nueva generación
- Energías renovables integradas: Paneles solares de última generación, sistemas de geotermia compactos, aerotermia de alta eficiencia
- Domótica y automatización: Sistemas inteligentes de gestión energética, IoT aplicado al hogar, control automatizado de consumos
- Herramientas digitales: Inteligencia artificial para gestión de obras, realidad aumentada para visualización de proyectos, software de eficiencia operativa
¿Cuáles son las previsiones para el mercado en los próximos años?
El sector prevé una continuación del crecimiento, aunque el ritmo podría moderarse hacia 2027 a medida que las ayudas se vayan consolidando y el mercado madure.
Se estima un crecimiento del 2,4% en 2025 y del 1,5% en 2026-2027, manteniendo una tendencia positiva pero más controlada que el boom de los años anteriores. El objetivo nacional para 2030 es rehabilitar 300,000 viviendas por año, aunque el ritmo actual exigiría una aceleración para alcanzar esta meta establecida por el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima.
El foco seguirá puesto en la rehabilitación energética, accesibilidad y sostenibilidad, apoyados en la digitalización del sector y la industrialización de procesos constructivos. Las empresas que se adapten a estas tendencias tecnológicas y normativas tendrán ventajas competitivas significativas.
Este es justamente uno de los aspectos que desarrollamos en detalle en nuestro plan de negocios completo para abrir tu empresa de reformas.
Conclusión
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y no debe considerarse como asesoramiento financiero. Se recomienda a los lectores consultar a un profesional calificado antes de tomar cualquier decisión de inversión. No asumimos ninguna responsabilidad por las acciones realizadas basadas en la información proporcionada.
El mercado de rehabilitación de viviendas en España representa una oportunidad de negocio excepcional para emprendedores del sector de la construcción, con un crecimiento sostenido y apoyo institucional garantizado.
Las empresas que sepan aprovechar las tendencias actuales —eficiencia energética, sostenibilidad, digitalización— y dominen los programas de ayudas públicas estarán mejor posicionadas para capturar la creciente demanda en este mercado en expansión.
Fuentes
- Instituto de Rehabilitación Energética - Estadísticas CSCAE 2024
- Construcción y Comunicación - Crecimiento rehabilitación viviendas
- CSCAE - Datos sector edificación España 2024
- Habitaro - Rehabilitación energética viviendas España 2025
- EcoFlow - Ayudas rehabilitación vivienda 2025
- Real Advisor - Subvenciones para arreglar casas
- Revista CNL Pro - Tendencias construcción 2025
- Materiales Construcción Olima - Tendencias rehabilitación 2025
- Plan de Recuperación - Ayudas europeas rehabilitación viviendas
- Habitissimo - Presupuestos reformas viviendas